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浅谈营改增后房地产公司土地增值税的纳税筹划

作者【佚名】   来源【道义免费送彩金2019网】   发布时间【2019-01-16 18:48:12】   点击量【

  【摘要】营改增后,房地产公司的经营环境发生了较大变化,新形势下,房地产公司可以通过测算临界点、利用混合性投资政策及其他方法等进行土地增值税纳税筹划,实现企业效益最大化。


  【关键词】营改增;房地产公司;土地增值税;纳税筹划


  2016年5月1日,营改增在全国范围内推开。营改增后,房地产公司的收入和扣除项目都发生了较大变化,房地产公司需要认真做好土地增值税的纳税筹划,实现公司收益的最大化。


  一、通过测算临界点进行土地增值税纳税筹划


  (一)测算销售收入临界点的纳税筹划


  土地增值税是根据增值额确定税率和速算扣除数,从而计算出应纳税额。增值额又是根据应税收入减去扣除项目金额计算得到的。因此,当扣除项目一定时,可以从应税收入方面进行纳税筹划。


  例如:某房地产公司(增值税一般纳税人,增值税率为10%)2018年8月开发一处普通标准住宅房地产项目,取得土地使用权所支付的金额为6000万元,房地产开发成本为24000万元,有民间贷款利息10000万元,不能取得金融机构贷款证明,假设房地产开发成本的5 0%为材料及设备费用,并按照增值税率16%取得进项税额(暂不考虑其他进项税額抵扣),城市维护建设税率为7%,教育费附加3%,地方教育费附加2%,当地允许房地产公司加计扣除费用率为20%。若该房地产公司拟进行土地增值税纳税筹划,请确定其销售额(不含增值税)最高不得超过多少。若预计该房地产项目不含税销售额将超过上述临界点,则该采取下面措施进行纳税筹划:


  假设不含税销售额为X,则:


  该房地产扣除项目金额-6000+24000+( 6000+24000)×10%+(X×10%-24000×16%)×(7%+3%+2%)+( 6000+24000)×20%-39000+(X×10%-24000×16%)×12%


  若要该普通标准住宅房地产项目达到免征土地增值税条件,则增值率不能超过20%。据此,可得到收入临界点的测算公式如下:


  [X-39000-(X×10%-24000×16%)×12%]/[3 9000+(X×10%-24000×16%)×12%]-20%


  根据上式计算该房地产项目临界点不含税销售额为47945.45万元。


  若该房地产项目不含税销售额将超过上述临界点销售额,可采取针对一些条件较差的房源降价销售,或者预留一部分房地产项目自用或出租。这样就可以通过减少应税收入来降低增值率,达到免征土地增值税的目的。


  (二)测算扣除项目临界点的纳税筹划


  如果房地产公司自有资金远远不能满足房地产项目开发的需要,需要从外部借人大量资金,则应该考虑从商业银行借人资金,并务必取得金融机构的相关证明,以便能满足利息支出单独扣除的条件。如房地产公司自有资金充足,从外部借人资金较少,则不需要取得金融机构的相关证明,利息费用不单独扣除,与其他房地产开发费用合并扣除,这样可以增加扣除项目金额,从而达到筹划土地增值税的目的。


  二、利用混合性投资政策进行纳税筹划


  国家税务总局2013年专门发布了41号公告《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》,明确了这种混合性投资业务的确认条件和税务处理。混合性投资业务必须具有以下条件:


  第一,被投资企业接受投资后,需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利润、固定股息,下同);第二,有明确的投资期限或特定的投资条件,在投资期满或者满足特定投资条件后,被投资企业需要赎回投资或偿还本金;第三,投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权;第四,投资企业不具有选举权和被选举权;第五,投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。


  对于房地产公司取得的这种明股实债融资方式支付的利息,只要满足土地增值税利息支出的扣除条件,同样可在土地增值税前予以单独扣除,这样可以节约大量的土地增值税。


  三、土地增值税清算中的纳税筹划


  房地产公司开发的房地产项目符合下列情形之一的,应当进行土地增值税清算:


  第一,房地产开发项目全部竣工、完成销售的。


  第二,整体转让未竣工决算房地产开发项目的。


  第三,直接转让土地使用权的。


  符合下列情形之一的,主管税务机关可要求房地产公司进行土地增值税清算:


  第一,已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经了出租或自用的。


  第二,取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。


  第三,纳税人中请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。


  第四,省税务机关规定的其他情况。


  根据上述政策,房地产公司可以在违背政策的前提下,将房地产销售比例控制在85%以下即可规避清算。此外,上述规定中的“剩余可售建筑面积已经出租或自用”是指全部出租还是部分出租并未明确,根据法律解释的一般原则,应当解释为“全部出租”,房地产公司很容易通过预留一部分房屋的方式来规避上述规定。通过延迟土地增值税的清算时间,相当于获得无息贷款一样,从资金时间上获得一种机会收益。




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